Проекты Александра Хинштейна

Пайщики ЖСК и покупатели апартаментов – в зоне риска

Публикации и интервью

ЖСК взять под жест­кий кон­троль, апарт-оте­ли упразд­нить как класс, а ответ­ствен­ность застрой­щи­ков стра­хо­вать толь­ко у круп­ных стра­хов­щи­ков – такие рецеп­ты без­опас­но­сти доль­щи­ков дает депу­тат Гос­ду­мы Алек­сандр Хин­штейн пор­та­лу «Бюл­ле­тень недви­жи­мо­сти».

– Про­гно­зи­ру­е­те ли вы уве­ли­че­ние чис­ла обма­ну­тых доль­щи­ков в бли­жай­шие годы?

– Не хотел бы высту­пать в каче­стве Кас­сан­дры и делать пло­хие пред­ска­за­ния. Могу лишь выра­зить надеж­ду, что такая вол­на обма­ну­тых доль­щи­ков, как была в 2005—2006 годах, сего­дня невоз­мож­на. Про­сто пото­му что зако­но­да­тель­ство усо­вер­шен­ство­ва­лось за эти годы. Абсо­лют­ное боль­шин­ство про­блем­ных объ­ек­тов доле­во­го стро­и­тель­ства на тер­ри­то­рии всей стра­ны (Санкт-Петер­бург и Ленобласть здесь не исклю­че­ние) начи­на­ли стро­ить­ся до 2010 года – до того момен­та, когда зако­но­да­тель­ство в обла­сти жилищ­но­го стро­и­тель­ства было уре­гу­ли­ро­ва­но.

С того момен­та ситу­а­ция замет­но оздо­ро­ви­лась. За семь лет было достро­е­но 1762 про­блем­ных объ­ек­та, в кото­рых полу­чи­ли квар­ти­ры более 175 тысяч семей обма­ну­тых доль­щи­ков. Кста­ти, Санкт-Петер­бург стал лиде­ром по вво­ду про­блем­ных объ­ек­тов в про­шлом году. В спис­ке зна­чат­ся еще 682 объ­ек­та и 70 тысяч обма­ну­тых доль­щи­ков. Наи­бо­лее акту­аль­ной эта про­бле­ма еще оста­ет­ся в Мос­ков­ской обла­сти, Москве, Санкт-Петер­бур­ге, Ново­си­бир­ске и Крас­но­дар­ском крае.

– То есть вы счи­та­е­те, что в кри­зис рис­ки на пер­вич­ном рын­ке не возрастают?

– Глав­ный риск, как мне видит­ся, свя­зан с банк­рот­ством, кото­рое может насту­пить у застрой­щи­ков, неспо­соб­ных далее обслу­жи­вать кре­ди­ты. Речь идет о тех стро­и­тель­ных ком­па­ни­ях, кото­рые ведут рабо­ты не за счет соб­ствен­ных средств или денег доль­щи­ков, а при­вле­кая бан­ков­ские ресур­сы. Понят­но, что из-за удо­ро­жа­ния денег и услож­не­ния про­цес­са рабо­ты с бан­ка­ми кто-то из стро­и­те­лей может не спра­вить­ся.

 Но дей­ству­ю­щее зако­но­да­тель­ство в обла­сти доле­во­го стро­и­тель­ства отно­сит банк­рот­ство застрой­щи­ка к стра­хо­вым слу­ча­ям. А с 1 янва­ря 2014 года, как помни­те, у нас вве­де­но обя­за­тель­ное стра­хо­ва­ние ответ­ствен­но­сти застрой­щи­ков, рабо­та­ю­щих в рам­ках ФЗ-214 по дого­во­рам доле­во­го уча­стия (ДДУ). Оно реа­ли­зу­ет­ся либо через меха­низм полу­че­ния бан­ков­ской гаран­тии, либо через ком­мер­че­ские стра­хо­вые ком­па­нии, либо – через спе­ци­аль­но создан­ное стро­и­тель­ны­ми ком­па­ни­я­ми Обще­ство вза­им­но­го стра­хо­ва­ния (ОВС).

– Как вы счи­та­е­те, ока­жут­ся ли эти меха­низ­мы эффек­тив­ны­ми в слу­чае, если на рын­ке нач­нут­ся реаль­ные банкротства?

– На мой взгляд, меха­низм стра­хо­ва­ния ответ­ствен­но­сти вполне рабо­чий, хотя он нов и, без­услов­но, тре­бу­ет кор­рек­ти­ро­вок. В ГД нами вне­сен ряд попра­вок в закон о стра­хо­ва­нии ответ­ствен­но­сти застрой­щи­ка, кото­рые уже­сто­ча­ют тре­бо­ва­ния к зани­ма­ю­щим­ся этим видом дея­тель­но­сти стра­хов­щи­кам. На рын­ке рабо­та­ет боль­шое чис­ло стра­хо­вых ком­па­ний, не обла­да­ю­щих доста­точ­ны­ми соб­ствен­ны­ми и обо­рот­ны­ми сред­ства­ми, для того что­бы рас­счи­тать­ся с доль­щи­ка­ми в слу­чае наступ­ле­ния стра­хо­во­го слу­чая. Об этом мож­но судить по уров­ню мини­маль­ных тариф­ных ста­вок, по кото­рым заклю­ча­ют­ся дого­во­ры. Рекорд, кото­рый я видел, – это 0,15% от стра­хо­вой сум­мы. Понят­но, что, пред­ла­гая такой тариф, стра­хов­щик заве­до­мо не соби­ра­ет­ся пла­тить. И пере­стра­хо­вы­вать такой дого­вор ника­кая стра­хо­вая ком­па­ния не будет.

 Для того что­бы очи­стить этот сег­мент стра­хо­во­го рын­ка от тех, кто не в состо­я­нии выпол­нять свои обя­за­тель­ства, мы счи­та­ем необ­хо­ди­мым уве­ли­чить устав­ной капи­тал стра­хов­щи­ков до 500 тыс. руб. и обо­рот­ный – до 1 млрд руб.

Но мы изна­чаль­но не рас­смат­ри­ва­ли ком­мер­че­ское стра­хо­ва­ние как основ­ную фор­му защи­ты инте­ре­сов доль­щи­ков. Глав­ным стра­хо­вым меха­низ­мом долж­но быть неком­мер­че­ское стра­хо­ва­ние. Так как Обще­ство вза­им­но­го стра­хо­ва­ния не ста­вит сво­ей целью полу­че­ние при­бы­ли, про­цент отчис­ле­ний на веде­ние дел в нем ниже, чем в стра­хо­вых ком­па­ни­ях. Тари­фы ОВС так­же гораз­до ниже, чем у стра­хов­щи­ков (речь, конеч­но, не идет об упо­мя­ну­тых при­ме­рах псевдострахования).

– Стра­хо­ва­ние ответ­ствен­но­сти застрой­щи­ка рас­про­стра­ня­ет­ся толь­ко на объ­ек­ты доле­во­го стро­и­тель­ства. В Петер­бур­ге, к при­ме­ру, таких око­ло поло­ви­ны. Как защи­тить поку­па­те­лей квар­тир в про­чих новостройках?

– Без­услов­но, есть боль­шой сег­мент тех, кто ста­ра­ет­ся рабо­тать в обход зако­на о доле­вом стро­и­тель­стве, в первую оче­редь – созда­вая жилищ­но-стро­и­тель­ные коопе­ра­ти­вы (ЖСК). Меха­низ­мы защи­ты средств пай­щи­ков кар­ди­наль­но отли­ча­ют­ся от меха­низ­мов в доле­вом стро­и­тель­стве. И в слу­чае если застрой­щик обанк­ро­тит­ся, граж­дане не будут при­зна­ны обма­ну­ты­ми доль­щи­ка­ми и не смо­гут полу­чить ника­кой под­держ­ки от госу­дар­ства.

Нами под­го­тов­ле­ны и вне­се­ны в Гос­ду­му поправ­ки в зако­но­да­тель­ство, кото­рые так­же уста­нав­ли­ва­ют госу­дар­ствен­ный кон­троль за дея­тель­но­стью ЖСК по ана­ло­гии со сфе­рой доле­во­го стро­и­тель­ства. Про­ект зако­на рас­про­стра­ня­ет на ЖСК все те тре­бо­ва­ния, кото­рые дей­ству­ют для застрой­щи­ков, рабо­та­ю­щих по ФЗ-214. Что­бы они так же пери­о­ди­че­ски отчи­ты­ва­лись перед реги­о­наль­ны­ми орга­на­ми и нес­ли реаль­ную ответ­ствен­ность за отказ от предо­став­ле­ния инфор­ма­ции. Что­бы они пол­но­стью предо­став­ля­ли все дан­ные об объ­ек­те пай­щи­кам, выве­ши­ва­ли инфор­ма­цию у себя на сай­те. Это лишит застрой­щи­ка выгод от исполь­зо­ва­ния схе­мы ЖСК. Сего­дня она их при­вле­ка­ет сво­ей непро­зрач­но­стью. 

Нель­зя ска­зать, что в этом отно­ше­нии ниче­го не дела­лось. В зако­но­да­тель­ство в про­шлые годы уже вне­се­ны опре­де­лен­ные изме­не­ния. В част­но­сти, мы запре­ти­ли юри­ди­че­ским лицам быть учре­ди­те­ля­ми ЖСК. Чет­ко про­пи­са­ли, что ЖСК может стро­ить дом толь­ко на участ­ке, нахо­дя­щем­ся в его соб­ствен­но­сти или в арен­де. Ранее суще­ство­ва­ла мошен­ни­че­ская схе­ма, когда коопе­ра­тив соби­рал день­ги с доль­щи­ков, пере­да­вал их застрой­щи­ку, кото­рый исче­зал вме­сте со всей сум­мой. А у ЖСК не оста­ва­лось ниче­го, кро­ме горя­че­го при­ве­та от застрой­щи­ка. Сего­дня такая кон­струк­ция невоз­мож­на.

Допол­ни­тель­но мы счи­та­ем необ­хо­ди­мым уста­но­вить огра­ни­че­ния на рабо­ту ЖСК по прин­ци­пу: один коопе­ра­тив – один мно­го­квар­тир­ный дом.

– Что поме­ша­ет застрой­щи­ку напло­дить ЖСК по коли­че­ству объектов?

– Ниче­го не поме­ша­ет. Но, во-пер­вых, два­дцать коопе­ра­ти­вов создать слож­нее, чем один. Во-вто­рых, наши уси­лия направ­ле­ны на то, что­бы сде­лать схе­му ЖСК неин­те­рес­ной застрой­щи­ку – в силу ее про­зрач­но­сти и кон­тро­ли­ру­е­мо­сти.

Для чего нужен был застрой­щи­кам коопе­ра­тив? Для того что­бы не иметь про­блем с доль­щи­ка­ми в судах. Для того что­бы кон­тро­ли­ру­ю­щие орга­ны не мог­ли его про­ве­рять. Для того что­бы никто не сто­ял за спи­ной и не смот­рел через лупу, как рас­хо­ду­ют­ся день­ги пай­щи­ков (посколь­ку по 214-ФЗ невоз­мож­но напра­вить день­ги доль­щи­ков ни на что, кро­ме стро­и­тель­ства опла­чи­ва­е­мо­го объ­ек­та). Моти­ва­ция застрой­щи­ков ясна: им хочет­ся рабо­тать бес­кон­троль­но. Мы долж­ны пре­сечь эту «мали­ну».

– Но ведь меха­низм обя­за­тель­но­го стра­хо­ва­ния ответ­ствен­но­сти рас­про­стра­нить на ЖСК невозможно?

– Невоз­мож­но. Ста­но­вясь доль­щи­ком, чело­век пере­да­ет свои день­ги застрой­щи­ку под обе­ща­ние постро­ить жилье к како­му-то сро­ку. С это­го момен­та стро­и­тель­ная ком­па­ния отве­ча­ет по при­ня­тым на себя обя­за­тель­ствам перед кли­ен­та­ми. Коопе­ра­тив – доб­ро­воль­ное объ­еди­не­ние граж­дан для реа­ли­за­ции некой цели. И заста­вить их застра­хо­вать свои рис­ки никто не может.

– Какие еще важ­ные для рын­ка стро­я­щей­ся недви­жи­мо­сти зако­но­про­ек­ты будут вне­се­ны в Гос­ду­му в этом году?

– Мы сей­час раз­мыш­ля­ем, что делать с апар­та­мен­та­ми. Необ­хо­ди­мо в этой части рын­ка наве­сти поря­док. Это – мина замед­лен­но­го дей­ствия, кото­рая одна­жды взо­рвет­ся так же, как это было с обще­жи­ти­я­ми. Помни­те, как сна­ча­ла жиль­цам обще­жи­тий раз­ре­ши­ли реги­стри­ро­вать­ся в них как в месте посто­ян­но­го пре­бы­ва­ния, а через несколь­ко лет нача­лись мас­со­вые тре­бо­ва­ния пере­ве­сти такое жилье в жилой фонд? Абсо­лют­но убеж­ден, что такая же исто­рия ждет нас с апартаментами.

– Как мож­но это предотвратить?

– На мой взгляд, апар­та­мен­тов не долж­но быть вовсе. Это еще один непро­зрач­ный сег­мент стро­и­тель­но­го рын­ка, где застрой­щик чув­ству­ет себя бес­кон­троль­ным. Чистой воды лукав­ство. Ведь апар­та­мен­ты – это некое место вре­мен­но­го пре­бы­ва­ния, воз­мож­но, более дли­тель­но­го, чем в гости­ни­цах. Но на прак­ти­ке апар­та­мен­ты в Рос­сии пре­вра­ти­лись в те же самые квар­ти­ры. Толь­ко при их стро­и­тель­стве застрой­щик не берет на себя ника­ких нагру­зок по стро­и­тель­ству инфра­струк­ту­ры, не стро­ит дет­ские сады, шко­лы, поли­кли­ни­ки. В резуль­та­те стро­и­тель­ство обхо­дит­ся ему на 20–30% дешев­ле.

Но самое тре­вож­ное – сег­мент апар­та­мен­тов может стать еще одной чер­ной дырой. Их поку­па­те­ли, точ­но так же как и пай­щи­ки ЖСК, в слу­чае банк­рот­ства застрой­щи­ка не будут под­па­дать под кри­те­рии обма­ну­тых доль­щи­ков, кото­рые чет­ко опре­де­ле­ны и утвер­жде­ны на феде­раль­ном уровне. Соот­вет­ствен­но, помочь им мы не сможем.