Вопросы, связанные с приобретением жилой недвижимости, в последнее время все чаще волнуют россиян. Как избежать участи обманутого дольщика, что стоит знать при покупке апартаментов и нужно ли строить наряду с жильем социальную инфраструктуру. Об этом и многом другом Дни.Ру поговорили с депутатом Госдумы, руководителем рабочей группы «Единой России» по защите прав дольщиков и вкладчиков Александром Хинштейном.
Александр Евсеевич, Вы на протяжении многих лет занимаетесь проблемой обманутых дольщиков. Не могли бы рассказать, какова ситуации с ними в Москве?
Основной вал проблемных объектов с «обманутыми дольщиками» в столице удалось сбить, но ситуация усложнилась в результате присоединения Новой Москвы, включая долгострои. Сегодня самый крупный столичный объект – это объект в городе Щербинка (ЗАО «Стройметресурс», где насчитывается без малого 1,5 тысячи «обманутых дольщиков»).
Сегодня на контроле рабочей группы находятся 22 адреса, 8 из которых расположены в Новой Москве. Но при этом надо сказать, что из этих адресов несколько объектов уже достроены, и люди получают жилье.
Столичные власти считают необходимым закрепить законом коэффициент обеспеченности апартаментов социальной инфраструктурой. Насколько целесообразно это нововведение?
Что касается обеспеченности апартаментов социальной инфраструктуры, я считаю, что это абсолютно правильный ход, потому что последние несколько лет застройщики начали использовать апартаменты как лазейку для того, чтобы обойти нормы обеспеченности социальной инфраструктуры.
B текущем году на территории столицы будет введено около 200 тысяч квадратных метров апартаментов. Кто может себе позволить подобную недвижимость?
Только в Москве, по нашим оценкам, построены или находятся в стадии строительства, порядка 5 миллионов метров апартаментов. При этом люди зачастую не понимают, что покупают не жилье и в будущем это может породить еще одну проблему. Мало того, что у нас появляются новые микрорайоны, в которых отсутствуют построенные с участием застройщика такие объекты, как детские сады, поликлиники, школы. Москва в перспективе рискует получить еще и серьезный протест со стороны владельцев апартаментов, потому что через несколько лет они начнут требовать перевода их имущества в жилое. Проживание в апартаментах имеет свои серьезные минусы, с которыми люди уже столкнулись и будут сталкиваться в дальнейшем.
Главная из них – это невозможность зарегистрироваться по постоянному месту жительства, а следовательно, пользоваться всеми социальными правами. Человек не может встать на учет в поликлинику, отдать ребенка в детский сад по месту жительства, поскольку он, повторяю, не зарегистрирован.
Примерно такая же проблема в Москве уже возникла и тлеет до сих пор с собственниками общежитий, которые также вселялись когда-то без права отчуждения приватизации, но через 20 лет, когда у них подросли дети, естественно, стали требовать перевода их общежитий в полноценный жилой фонд.
Всегда ли приобретение апартаментов носит инвестиционный характер?
Это бывает по-разному, но не всегда оно носит инвестиционный характер. Сегодня, например, только у метро Сокольники построено свыше 200 тысяч квадратных метров апартаментов. Есть целый ряд строительных компаний, которые специализируются на подобного рода бизнесе именно в Москве.
По закону апартаменты являются нежилым помещением. Нет ли здесь противоречий: как в таком случае в них могут проживать люди?
Что такое с точки зрения закона апартаменты? Апартаменты – это место для временного пребывания и, по уму, апартаменты – это что-то вроде гостиницы, где человек может остановиться, но не более того.
Фактически апартаменты задумывались как возможность строительства так называемых «доходных домов», то есть домов, где собственник, владеющий этим объектом будет потом сдавать квартиры на более длительный срок и совершенно по другим деньгам – это альтернатива съемному жилью. Но проживание в таких домах не дает право на признание его жилым фондом.
В ситуации же с Москвой и другими крупными городами, апартаменты, по факту, превратились в те же квартиры, только не обеспеченные социальной инфраструктурой и без права граждан вставать на регистрационный учет.
Чем привлекают апартаменты?
Апартаменты бывают двух категорий. Бывают апартаменты эконом-варианта, как правило, это актуально для ближнего Подмосковья, и квартиры там стоят несколько дешевле, чем на рынке в пределах 10–15%. Это связано с тем, что у застройщика есть возможность минимизировать свои затраты, поскольку он не должен строить «социалку».
Есть апартаменты другого плана – это апартаменты класса «люкс». Это дома построенные по индивидуальным проектам. Стоимость этих апартаментов не ниже, чем стоимость на рынке, но их покупают обеспеченные люди, воспринимающие это не только как свое основное жилье.
Если договор на приобретение апартаментов заключается в период, когда дом еще не построен, инвестор несет повышенные риски по сравнению с приобретателями квартир на этапе строительства при прочих равных условиях. Каким образом можно обезопасить себя, чтобы не попасть в число обманутых дольщиков?
Обезопасить себя чтобы не попасть в число «обманутых дольщиков» можно лишь став дольщиком, то есть соинвестором жилья. Когда человек приобретает нежилое помещение он, безусловно, более уязвим, чем когда он покупает помещение жилое. Поэтому совет №1: если вы хотите приобрести жилье, то не приобретайте апартаменты, а приобретайте именно жилые помещения.